Zainteresowanie energetyką wiatrową w Polsce rośnie. Coraz więcej gmin decyduje się na budowę farm wiatrowych. Z całą pewnością na inwestycji może skorzystać zarówno gmina, mieszkańcy, jak i osoby dzierżawiące grunty. Według ekspertów, średniej wielkości farma, składająca się z kilkunastu turbin może generować wpływy do budżetu gminy w wysokości 1,2 – 1,5 mln złotych rocznie. Osoby, które udostępnią inwestorowi swoją działkę i podpiszą z nim umowę dzierżawy lub służebności na farmę wiatrową, mogą również zwiększyć swoje dochody. Ich wysokość zależy od stawek wynegocjowanych w każdym, indywidualnym przypadku, jednak zważywszy, że turbina wiatrowa zajmuje kilka arów powierzchni, wpływy osiągane z dzierżawy działki będą z pewnością wielokrotnie przekraczać wartość uprawy prowadzonej na tym terenie.
Decydując się na podpisanie umowy służebności czy umowy dzierżawy pod budowę farmy wiatrowej, warto zwrócić uwagę na zapisy w niej zawarte i potencjalne zagrożenia wynikające z uregulowań.
Budowę farmy wiatrowej poprzedza często kilkuletni okres przygotowywania projektu, który wiąże się z analizą wielu czynników. Wśród nich możemy wymienić m.in analizę wietrzności, analizę potencjalnych konfliktów środowiskowych, wyniki konsultacji z lokalnymi władzami, rozpoznanie warunków własnościowych gruntów i możliwości pozyskania ich pod budowę inwestycji, analizę uwarunkowań środowiskowych i społecznych, analizę uwarunkowań w zakresie zagospodarowania przestrzennego, analizę możliwości podłączenia farmy pod sieć elektroenergetyczną, analizę przebiegu tras kablowych i infrastruktury drogowej. Dlatego pierwsze umowy proponowane przez inwestorów są umowami zawierającymi wiele zobowiązań dla rolników dając jednocześnie możliwości wycofania się inwestorom bez większych konsekwencji. Dzieje się tak zazwyczaj, jeżeli wyniki przeprowadzonych analiz nie będą dawały możliwości realizacji inwestycji i czerpania z niej dochodów. Podpisując umowę, określamy wysokość i terminy zapłaty czynszu dzierżawnego. Pamiętajmy, że inwestor powinien opłacać czynsz również w fazie projektowej, niezależnie od powodzenia dalszych etapów inwestycji. Do czasu rozpoczęcia budowy farmy wiatrowej zazwyczaj uiszczany jest czynsz w mniejszej wysokości. W tym okresie, inwestor nie ma prawa do korzystania z gruntu, a zatem nie może wykonywać żadnych prac poza ewentualnymi pomiarami.
Umowa dzierżawy może być zawierana w formie pisemnej lub w formie z podpisem poświadczonym przez notariusza. Ta druga forma umożliwia umieszczenie w księdze wieczystej nieruchomości informacji o jej zawarciu oraz inwestorze. Umowa nie może ograniczać prawa właściciela do rozporządzania własną nieruchomością, powinna jednak równocześnie zapewniać inwestorowi kontynuowanie inwestycji, nawet w przypadku zmiany właściciela. Istotnym elementem umowy dzierżawy jest sposób określenia uprawnień inwestora. Umowa powinna jasno określać co właściciel wydzierżawia, na jaki cel oraz na jak długi okres. Umowa powinna zostać tak skonstruowana, aby wynikało z niej jaką działkę lub jej fragment właściciel oddaje w dzierżawę inwestorowi. Najczęściej obszar ten wyznaczony jest na mapce graficznej, w formie załącznika do umowy. Ponadto, inwestor powinien wskazać w umowie co może wybudować na działce (tzn. drogę, kabel, turbinę) oraz przez jak długi okres będzie dzierżawił teren. Z uwagi na okres eksploatacji farmy, najczęściej proponowany w umowie jest okres dzierżawy około 30 lat. Tak długi okres zapewnia właścicielowi stały dopływ środków z dzierżawy przez cały okres trwania umowy.
Umowa dzierżawy powinna określać warunki płatności tzn. wysokość czynszu i termin, w którym inwestor powinien wpłacać kwotę na konto właściciela. Stawka czynszu ustalana jest w procentach od wartości wyprodukowanej energii lub określa się ją konkretną kwotą pieniężną za odpowiedni okres dzierżawy. W tym drugim przypadku ważne jest, by umowa zawierała zapis, że czynsz dzierżawny co roku będzie waloryzowany. To oznacza, że każdego roku czynsz jest podnoszony o wskaźnik inflacji. Korzystne z punktu widzenia właściciela gruntu jest pokrycie zwiększonych kosztów podatku od nieruchomości w przypadku wzrostu stawki po wybudowaniu farmy wiatrowej przez inwestora. Pamiętajmy również, że od dochodu za dzierżawę gruntu musimy zapłacić podatek, chyba, że dochód nie przekracza 3 tys. PLN. W ramach pozarolniczej działalności gospodarczej podatek wynosi 18% (gdy dochód nie przekracza 85 tys. PLN) lub 32% (gdy dochód przekracza 85 tys. PLN) według skali podatkowej. Jeżeli wybraliśmy zaś podatek liniowy, wysokość podatku od dzierżawy gruntu będzie wynosić 19%. Natomiast, jeśli dzierżawimy grunt jako osoba prywatna, podatek ten będzie wynosił 8,5% pod warunkiem zgłoszenia do Urzędu Skarbowego wyboru formy opodatkowania ryczałtem, albo 18 lub 32% według skali podatkowej jeśli nie wybraliśmy formy ryczałtu.
Ponadto, umowa dzierżawy powinna również określać zasady, na jakich inwestor ponosi odpowiedzialność za szkody w uprawach, które powstały w wyniku jego działania. Jeśli w trakcie eksploatacji farmy dojdzie do awarii np. kabla – konieczne będzie w tej sytuacji zlokalizowanie miejsca awarii i przeprowadzenie stosownych napraw. W przypadku konieczności rozkopania gruntu w sezonie wegetacyjnym mogą powstać szkody w uprawach, które powinny zostać zrekompensowane.
Z uwagi na wartość inwestycji i okres eksploatacji farmy wiatrowej w umowach pojawiają się zapisy które uniemożliwiają, albo utrudniają rozwiązanie umowy. Należy pamiętać, że długi okres dzierżawy jest korzystny dla obu stron, jednakże jakiekolwiek postanowienia umowy nie powinny wyłączać uprawnień właściciela do rozwiązania umowy w przypadku braku płatności umówionego czynszu.
Autor: Marcin Płoszka, Radca Prawny z kancelarii Robaszewska & Płoszka
***
Bio eksperta:
Marcin Płoszka, radca prawny z kancelarii Robaszewska & Płoszka. Ekspert w dziedzinie prawa nieruchomości oraz prawa energetycznego. Specjalizuje się w ekspertyzie transakcji nabywania nieruchomości, realizacji inwestycji budowlanych i projektów budowy elektrowni wiatrowych.
***
