Resort inwestycji i rozwoju na temat zmian planów zagospodarowania przestrzennego

Odpowiadając wniosek z XI posiedzenia KRIR dotyczący wprowadzenia przepisów uniemożliwiających zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dalej: „mpzp”, w trakcie rozpoczęcia inwestycji przez rolnika, resort inwestycji i rozwoju poinformował, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073, z późn. zm.), dalej: „upzp”, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Również w przepisach ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1875, z późn. zm.), sprawy ładu przestrzennego, a ponadto sprawy gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej określone zostały jako zadania własne gminy.

Przekazano, że przepisy te zostały ukształtowane zgodnie z pozycją ustrojową jednostek samorządu terytorialnego, dlatego też rozpatrywanie wprowadzenia zmian w obrębie określonych ustawowo kompetencji gminy powinno uwzględniać samodzielność jednostek samorządu terytorialnego w realizacji zadań własnych, określonych w ustawach.

W związku z tym, że sygnalizowany problem dotyczy terenów, na których obowiązuje mpzp zauważono, że problem sporządzenia przez gminę zmiany mpzp w trakcie przygotowań inwestora do uzyskania pozwolenia na budowę budynków lub innych obiektów budowlanych nie dotyczy tylko inwestycji realizowanych przez rolników. Taka sytuacja występuje w przypadku każdej innej inwestycji, planowanej na obszarze, na którym obowiązuje mpzp. Biorąc powyższe pod uwagę, upzp zawiera szereg przepisów mających na celu ochronę praw właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości objętych mpzp. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na przepisy określające procedurę sporządzania mpzp, która na kilku etapach sporządzania mpzp przewiduje udział w tej procedurze zainteresowanych osób i podmiotów. Partycypacja w sporządzeniu mpzp następuje na etapie:

• składania wniosków do planu, po ogłoszeniu przez wójta burmistrza albo prezydenta miasta, dalej: „wójta”, o podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu (art. 17 pkt 1 upzp);
• wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko oraz dyskusji publicznej nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami (art. 17 pkt 9 upzp);
• wnoszenia uwag dotyczących projektu planu, po zakończeniu okresu wyłożenia projektu planu (art. 17 pkt 11 upzp).

Ponadto, uwagi nie uwzględnione przez wójta są dodatkowo rozpatrywane przez radę gminy przed uchwaleniem mpzp (art. 17 pkt 14 upzp).

Instytucja składania wniosków i uwag w czasie prowadzonych prac nad projektem mpzp ma na celu zagwarantowanie wzięcia pod uwagę interesów wszystkich uczestników tego postępowania.

W przypadku dokonywania zmiany obowiązującego mpzp, wójt jest również zobowiązany do oceny potencjalnych skutków finansowych uchwalenia zmiany mpzp, które art. 36 ust. 1 upzp reguluje w sposób następujący:

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem art. 36 ust. 2, żądać od gminy:

1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2. wykupienia nieruchomości lub jej części,

przy czym - zgodnie z ust. la art. 36 - powyższego przepisu nie stosuje się, jeżeli treść planu miejscowego powodująca skutek, o którym mowa w art. 36 ust. 1, nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego.

Przekazano, że na podstawie art. 36 ust. 2 realizacja roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. W tym przypadku, z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 1 wygasają.

Ponadto, zgodnie z art. 36 ust. 3, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość I nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 I 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Powyższe przepisy mają na celu stworzenie optymalnych warunków dla równoważenia interesów wszystkich uczestników procesu sporządzania mpzp, a w przypadku braku możliwości uwzględnienia zgłoszonych wniosków lub uwag do projektu mpzp, o ile wiąże się to ze szkodą dla właściciela lub użytkownika nieruchomości, zagwarantowanie odpowiedniej „rekompensaty” poniesionej szkody.

Reasumując, resort inwestycji i rozwoju stwierdził, że wprowadzenie przepisów uniemożliwiających sporządzenie mpzp, w przypadku powstania zamiaru realizacji jakiejkolwiek inwestycji na obszarze wskazanym do sporządzenia mpzp w uchwale rady gminy, praktycznie uniemożliwiłoby organom gminy realizację zadań własnych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz tworzenia warunków prawnych do kształtowania i zachowania ładu przestrzennego.