Uwagi do nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

W związku z uzgodnieniami do projektu ustawy z dnia 25.05.2018 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz zmianie niektórych innych ustaw, Zarząd Krajowej Rady Izb Rolniczych w piśmie z dnia 12 czerwca 2018 r. przekazał do Sekretarza Stanu MRiRW Zbigniewa Babalskiego uwagi samorządu rolniczego do ww. projektu:

"Do art.1 dokonującego zmiany w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 2196 i 2233) przedstawiamy następujące uwagi:

• Do pkt 1 dotyczącego zmiany lit b w art. 1a: zmiana zasadna, ale budzi wiele wątpliwości, ponieważ w wypadku ogródków przydomowych nie ma limitu 0,3 ha, podczas gdy rolnik chcący zbyć swoje siedlisko zajmujący obszar przekraczający tą granicę podlega pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Do pkt 1 dotyczącego zmiany lit d w art. 1a: projekt w dalszym ciągu nie rozwiązuje problemów związanych ze zniesieniem współwłasności w ogólności, zwalniając z ograniczeń w nabywaniu nieruchomości wyłącznie byłych małżonków. Dlaczego inni współwłaściciele nieruchomości rolnych nie mogą znieść współwłasności bez żadnych ograniczeń? Przecież bardzo często jest tak, że współwłaścicielami są osoby obce, np. spadkobiercy po dalekich krewnych, którzy nie spełniają definicji osób bliskich i one mają problem z dokonaniem zniesienia współwłasności, gdyż – co trzeba przypomnieć – taki grunt rolny może być przyznany na własność tylko temu, kto spełnia definicję rolnika indywidualnego. A jeżeli nikt ze współwłaścicieli nie spełnia wymagań, zniesienie współwłasności jest praktycznie niemożliwe.
• Do pkt 4 dotyczącego zmiany lit a w art. 2a ust. 3 pkt 8: w przypadku zabezpieczenia hipoteką na nieruchomości rolnej dłużnik (rolnik) będzie mógł przenieść własność na rzecz wierzyciela hipotecznego – niekoniecznie będącego rolnikiem. Z jednej strony to dobrze, bo dłużnik będzie mógł szybko zamknąć sprawę zadłużenia, a z drugiej strony będzie to stanowiło możliwość do obejścia ustawy. Wystarczy zawrzeć umowę pożyczki, wpisać się na hipotekę i przejąć grunt.
• Do pkt 4 dotyczącego zmiany lit b w art. 2a ust. 4 pkt 1: wprowadza się dodatkowe wymogi do dotychczasowych trzech, które musi spełniać zbywca nieruchomości rolnej, by dostać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na sprzedaż ziemi nie-rolnikowi. Obok wykazania, że:
• nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,
• nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i
• w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,

wprowadzony zostanie dodatkowy, czwarty wymóg, aby w wyniku nabycia zostało utworzone albo powiększone gospodarstwo rolne. To oznacza, że nowelizacja wyklucza spod możliwości nabycia nieruchomości rolnych poniżej 1 hektara tych, którzy obecnie
nie spełniają co prawda definicji rolnika indywidualnego, ale mogą się starać o zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Często dotyczy to sytuacji, gdy ktoś chce kupić grunt rolny np. o powierzchni 0,5 ha by postawić tam w przyszłości dom, a nie spełnia kwalifikacji rolnika indywidualnego. Teraz może wystąpić o zgodę do KOWR wykazując właśnie, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3, nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Po nowelizacji będzie
to niemożliwe, gdyż zgodnie z proponowanymi uregulowaniami grunt ten będzie musiał stanowić gospodarstwo rolne, a zgodnie z definicją ustawową, o gospodarstwie możemy mówić dopiero przy areale powyżej 1 ha. Problemu nie rozwiązuje dodanie do art. 2a ustępu 4i, gdyż ktoś, kto chce kupić grunt o powierzchni mniejszej niż 1 ha, i nie jest właścicielem innej nieruchomości o powierzchni 1 ha, albo łączna powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z tą, której jest właścicielem nie przekroczy 1 ha, nie będzie miał prawa wystąpić o zgodę. Poza tym przepis ten, w punkcie d), zawiera treść, która jest niezgodna z zasadami prawidłowej legislacji, albowiem powtarza treść definicji ustawowej ,,gospodarstwa rolnego” określonej w art. 2 pkt 2. Nie ma bowiem potrzeby dopisywać do słów: w wyniku nabycia zostanie utworzone albo powiększone gospodarstwa rolnego słów: w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych stanowiąca własność nabywcy będzie nie mniejsza niż 1ha, skoro jest to elementem składowym definicji gospodarstwa rolnego.

• Do pkt 4 dotyczącego zmiany lit b w art. 2a ust 4 pkt 1 lit b, pkt 2 lit b i pkt  3 lit c: należy zwrócić uwagę na wprowadzenie dodatkowych warunków, oprócz rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej,  jakie musi spełnić ma spełniać nabywca, t.j:

• nie ma zaległości z tytułu zobowiązań finansowych wobec Krajowego Ośrodka, Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, a w szczególności nie zalega z uiszczeniem podatków, opłat lub składek na ubezpieczenia społeczne lub zdrowotne, z wyjątkiem przypadków gdy uzyskał on przewidziane prawem zwolnienie, odroczenie, rozłożenie na raty zaległych płatności lub wstrzymanie w całości wykonania decyzji właściwego organu
• nie został skazany prawomocnym wyrokiem za przestępstwo umyślne określone w rozdziale XXII lub XXXVI Kodeksu karnego albo przestępstwo umyślne określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt, a w przypadku osoby prawnej żaden z członków organu zarządzającego ani nadzorczego nie został skazany prawomocnym wyrokiem za te przestępstwa,
• posiada pozytywną opinię właściwego ze względu na położenie nieruchomości rolnej wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego, dotyczącą zamierzonej działalności rolniczej

Jednocześnie ustawodawca odstąpił od sprecyzowania pojęcia rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz wskazania kto i na podstawie jakich dokumentów będzie ją wydawał. Czy opinia ODR-u jest w rozumieniu przepisów ustawy rękojmią.

• Do pkt 4 dotyczącego zmiany lit b w art. 2a ust. 4 pkt 2: wprowadza się dodatkowy wymóg do dotychczasowych trzech, które musi spełniać nabywca nieruchomości rolnej, by dostać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zakup ziemi. Obok wykazania, że
• nabywca posiada kwalifikacje rolnicze,
• nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i
• zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat na terenie gminy,

trzeba będzie jeszcze wykazać, że:

• nabywca nie posiada nieruchomości rolnej albo łączny obszar posiadanych nieruchomości rolnych jest mniejszy niż 1 ha,
• w wyniku nabycia zostanie utworzone gospodarstwo rolne, a także, że
• w wyniku nabycia nieruchomości rolnej osoba ta nie będzie posiadała więcej niż 300 ha użytków rolnych.

Tak więc osoby, które posiadają kwalifikacje rolnicze, ale nie spełniają definicji rolnika indywidualnego i posiadają już nieruchomość rolną przekraczającą 1 ha, nie będą już mogły kupić nieruchomości za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR – tak jak mogą to obecnie.

• Do pkt 4 dotyczącego zmiany lit c w art. 2a ust. 4a-4k: sama deklaracja, że ktoś jest zainteresowany nabyciem nieruchomości rolnej za cenę podaną w ogłoszeniu, nie chroni sprzedającego przed negatywnymi skutkami, w sytuacji kiedy zainteresowany np. nie będzie miał środków finansowych, lub będzie uporczywie unikał finalizacji sprzedaży. Jest co prawda zapis w ust. 4 g i 4 h, o naprawieniu szkody przez to, że podmiot udzielający odpowiedź bądź zbywca liczył na zawarcie umowy, ale będzie to mało skuteczne. Aby pociągnąć nielojalnego kontrahenta do odpowiedzialności odszkodowawczej trzeba będzie wykazać typowe jej przesłanki, tj. poniesioną podczas tego postępowania szkodę, winę kontrahenta oraz związek między jego zawinionym działaniem
  a poniesioną szkodą. Chodzi tu przede wszystkim o obowiązek przywrócenia stanu majątkowego, w jakim znajdowała się strona poszkodowana przed rozpoczęciem postępowania. Wydaje się, że o wiele bardziej skuteczne byłoby stosowanie sankcji finansowych w postaci procentu od wartości nieruchomości, np. 10%.

Pozostałe punkty zawierają szereg pojęć niedookreślonych, jak np. podana w ogłoszeniu cena nieruchomości ma ,,nie przewyższać rażąco wartości rynkowej”. Rodzi się pytanie, kto będzie decydował, czy podana przez sprzedającego cena odpowiada wartości rynkowej.
Można domniemać, że dojdzie do sytuacji, że pracownicy KOWR, swobodnie bez uprawnień w tym zakresie, będą decydować czy cena jest odpowiednia, czy też przewyższa wartość rynkową i o ile. W konsekwencji KOWR będzie narzucać cenę sprzedaży, bądź będzie wymagał, aby osoba chcąca sprzedać nieruchomość przedstawiała operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę na poparcie tej ceny.

Ponadto duże zastrzeżenia budzi sformułowanie ust 4f -  przekazanie przez KOWR zainteresowanemu odpowiedzi na ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości ,,niezwłocznie”.

• Do pkt 4 dotyczącego zmiany lit c w art. 2a ust 4i: treść przepisu jest niejasna. Spełnienie warunku, o którym mowa w ust. 4 pkt 1 lit. d (że w wyniku nabycia zostanie utworzone gospodarstwo rolne o pow. 1 ha) nie jest wymagane, w przypadku gdy zbywca jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni mniejszej niż 1 ha.
  Czy jeżeli zbywca ma mniej niż 1 ha to może sprzedać również osobie która nie ma 1 ha? Czy zbywca będzie składał oświadczenie, że nie ma więcej niż 1 ha? Czy i przez kogo będzie to weryfikowane? Brak konsekwencji ustawodawcy.
• Do pkt 4 dotyczącego zmiany lit d art. 2a ust. 5b: zawężenie możliwości wystąpienia do  KOWR przez zbywcę o wyrażenie zgody na sprzedaż na rzecz innego podmiotu niż uprawniony z ustawy do 6 miesięcy jest zbyt krótki. Wykazanie przez zbywcę, że uprawniony do nabycia na podstawie art 2a ust 4e pkt 1 wprawdzie złożył oświadczenie o nabyciu nieruchomości, ale unika zawarcia umowy może być niemożliwe
  do udowodnienia przez zbywcę w tak krótkim okresie. Należy domniemać, że dopiero
  po wykazaniu szkody zbywcy, KOWR będzie przyjmował, że osoba która złożyła oświadczenie odstąpiła od nabycia. Jak opisano to w akapicie dotyczącym  2a ust. 4a-4l będzie się to wiązało z postępowaniem sądowym, które nie zakończy się w ciągu
  6 miesięcy.

• Do pkt 4 dotyczącego zmiany lit e art. 2a ust. 6d: przypadki, w których KOWR nie będzie zobowiązany, na żądanie sprzedającego, nabyć nieruchomości w zasadzie wykluczają możliwość takiego żądania w przypadku odmowy udzielenia zgody na nabycie. Z treści art. 2a ust 6d wynika bowiem, że takie żądanie nie będzie możliwe w przypadku jeżeli odmowa wyrażenia zgody nastąpi w sytuacji, gdy:  nie zostanie wykazany brak możliwości sprzedaży nieruchomości podmiotom uprzywilejowanym wg. UKUR, w wyniku nabycia dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, w wyniku nabycia nie zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne (przypadek art. 2a ust 4 pkt 1 – z wnioskiem występuje zbywca) oraz we wszystkich innych przypadkach wskazanych w projekcie ustawy – począwszy od art. 2a ust 4 pkt 2 do 5 (osoby chcącej utworzyć gospodarstwo rolne, chcącej powiększyć gospodarstwo rolne, uczelni publicznej, państwowej lub samorządowej osoby prawnej). Takie uregulowania po raz kolejny dają jednostronne, władcze i dowolne uprawnienia KOWR. 
• Do pkt 5 dotyczącego zmiany lit b w art. 2b ust. 1a: nie wiadomo jaki jest cel wprowadzenia i rola tego przepisu. Jest w nim mowa, że nabywca nieruchomości rolnej nabytej po uprzednim otrzymaniu przez sprzedawcę zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie, musi prowadzić działalność rolniczą przez 5 lat. Tylko, że identyczny obowiązek jest uregulowany już ustęp wcześniej, gdzie jest mowa o ,,nabywcy” w ogólności, zatem również o nabywcy, który nabywa nieruchomość na podstawie art. 2a ust. 4 pkt 1. Drobna różnica polega na tym, że w omawianym przepisie jest mowa o prowadzeniu ,,działalności rolniczej”, a nie ,,gospodarstwa rolnego”, jak stanowi art. 2b ust. 1. Warto zauważyć, że nabywca nieruchomości w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 tak czy inaczej będzie właścicielem gospodarstwa rolnego więc i tak będzie musiał go prowadzić.
• Do pkt 5 dotyczącego zmiany lit c w art. 2b ust. 2a: przepis wprowadza wyjątek od zasady określonej w ust. 1, a mianowicie ustawodawca dopuszcza zbycie albo oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej w okresie 5 lat pewnej grupie podmiotów, z tym że grupa ta jest prawie taka sama jak określona w ust. 4. Co ciekawe art. 2b ust. 2a zawiera pewne ograniczenia, wprowadza możliwość zbycia albo oddania w posiadanie nabytej nieruchomości osobom bliskim, z tym, że – według tego przepisu - osoby bliskie będą musiały się już legitymować statusem rolnika indywidualnego, czego nie muszą czynić gdy spojrzy się na brzmienie ust 4. Powstaje zatem sprzeczność wewnętrzna pomiędzy ustępami. Poza tym jak ust. 2a ma się do ogólnej zasady określonej w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a), że można zbywać nieruchomości rolne osobom bliskim bez ograniczeń? Kwestię rozumienia ust. 4 i generalnie całego przepisu art. 2b w dotychczasowym brzmieniu rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22.06.2017r. (III CZP 24/17), gdzie przyjął, że zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust. 3 tej ustawy. Sąd ów słusznie zauważył, że ogólnym założeniem ustawy znajdującym wyraz w wielu jej przepisach jest całkowite uwolnienie obrotu prawnego wewnątrz wspólnoty rodzinnej od obowiązujących poza tym co do zasady ograniczeń, jak np. od restrykcji ustanowionych w art. 2a ust. 1 i 2, więc ewentualne wątpliwości co do zakresu zastosowania art. 2b ust. 4 powinny być rozstrzygnięte na rzecz stanowiska uwalniającego ten obrót także od, obwarowanych surową sankcji nieważności, ograniczeń czynności obrotu ustanowionych w art. 2b ust. 1 i 2.
• Do pkt 5 dotyczącego zmiany lit d w art. 2b ust. 3: zastąpienie zgody sądu powszechnego na zgodę urzędnika – nadanie szerokich uprawnień Dyrektorowi Generalnemu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
• Do pkt 6 dotyczącego zmiany lit b w art. 3 ust. 9a: ustawodawca zablokował stronom transakcji wycofanie się z umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, w sytuacji gdy objęta jest ona prawem pierwokupu. Jest to niebezpieczne rozwiązanie dla stron takiej transakcji, gdyż wystarczy, że któraś nie spełni umówionych warunków, druga już nie może od umowy odstąpić, niezależnie od tego, jak bardzo taka umowa byłaby dla niej niekorzystna. Można sobie wyobrazić taką sytuację: strony zawarły umowę warunkową sprzedaży, nikt z uprawnionych nie złożył oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, ale okazało się, że sprzedający nie spełnił pewnych określonych w umowie warunków, dla których kupujący nabywa nieruchomość. Od takiej umowy nie ma już odwrotu.
• Do pkt 9 dotyczącego zmiany lit b w art. 4 ust. 4 pkt 1: kolejne ograniczenie dla rolników indywidualnych. Do tej pory KOWR nie mógł stosować prawa nabycia do nieruchomości nabytej przez rolnika indywidualnego, niezależnie gdzie mieszkał. Po zmianach wyłączenie prawa nabycia przez KOWR będzie dotyczyło tylko rolników indywidualnych, którzy nabyli nieruchomość w gminie stanowiącej miejsce ich zamieszkania lub gminie sąsiedniej.
• Do pkt 9 dotyczącego zmiany lit c w art. 4 ust. 4a: brak określenia jednoznacznego terminu pomiędzy nabyciem nieruchomości rolnej do czasu upływu terminu do złożenia oświadczenia o jej nabyciu. Pytanie jak będzie liczony termin od zasiedzenia nieruchomości (ust. 1 pkt 4 lit. a) czy dziedziczenia. Dziedziczenie np. zachodzi w dniu śmierci spadkodawcy, tj. w dniu otwarcia spadku. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabyciu spadku czy notarialne poświadczenie dziedziczenie ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny. Chwilą nabycia nieruchomości rolnej jest więc dzień śmierci spadkodawcy, a nie dzień orzeczenia sądu lub podpisanie aktu notarialnego. Odstęp czasowy pomiędzy śmiercią spadkodawcy, a załatwieniem formalności spadkowych może być wieloletni. Który więc termin jest dla spadkobiercy wiążący, skoro w dniu śmierci spadkodawcy może on nawet nie wiedzieć, że jest spadkobiercą nieruchomości rolnej.
• Do pkt 12 dotyczącego zmiany lit a w art. 7 ust. 1 i lit c w ust. 5a: do tej pory było, że dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Ustawodawca chce teraz usunąć poświadczanie prowadzenia gospodarstwa przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) zastępując je oświadczeniem samego zainteresowanego. Trudno będzie zweryfikować treść takiego oświadczenia,
  nie mówiąc już o tym, jak zweryfikować posiadanie kiedyś tam nieruchomości rolnej
  w gminie, w której mieszkało się poprzednio, co wpływa na status rolnika indywidualnego (art. 6 ust. 1a). Z pewnością może dochodzić w tym zakresie do nadużyć.

Do art. 4 dokonującego zmiany w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2018 r. poz. 91):

• Do pkt 3 dotyczącego zmiany lit a w art. 24 ust 1 pkt 3): dotychczasowa treść tego przepisu umożliwiała KOWR wniesienia mienia lub jego części do jednoosobowych spółek hodowli roślin uprawnych lub hodowli zwierząt gospodarskich o szczególnym znaczeniu dla gospodarki narodowej, w których prawa z udziałów albo akcji wykonuje Krajowy Ośrodek lub innej spółki prawa handlowego, w której Skarb Państwa lub instytut badawczy posiada większość udziałów lub akcji. Obecnie wprowadza się bardzo szeroki zapis, że KOWR gospodaruje mieniem w drodze wniesienia mienia lub jego części do spółki prawa handlowego. Czemu ma służyć taki zapis? Czy KOWR oprócz swoich ustawowych zadań dotyczących Rolnictwa będzie prowadził działalność gospodarczą jako udziałowiec w spółkach? Kto będzie sprawował nadzór nad mieniem wniesionym do spółek?
• Do pkt 5 dotyczącego zmiany art. 24 b: wprowadza się nowe rozwiązanie, polegające na tworzeniu tzw. „ośrodków produkcji rolnej”, które będą miały powierzchnię co najmniej 300 ha. Brak uregulowań, na jakiej zasadzie KOWR będzie typował i tworzył takie ośrodki. Z treści przepisu wynika, że będzie to indywidualna decyzja Dyrektora Generalnego. Takie uregulowania po raz kolejny dają jednostronne, władcze i dowolne interpretacyjne uprawnienia KOWR, bez żadnego wpływu strony społecznej. Dodatkowo umowy na ośrodki produkcji rolnej o pow. co najmniej 300 ha będą zawierane na okres co najmniej 15 lat z możliwością ich przedłużenia na kolejne okresy, nie dłuższe niż 5 lat. Przepis ten zakłada ponadto, że do tych umów dzierżawy, nie stosuje się art. 38 ust a ustawy o gnrSP i art. 661 KC – a więc dzierżawcy takich nieruchomości nie mają zapewnionego prawa nabycia przed zakończeniem umowy dzierżawy oraz nie stają się one umowami zawartymi na czas nieokreślony. Za wyjątkiem umów dzierżawy na tzw. „ośrodki produkcji rolnej” wszystkie umowy dzierżawy z Zasobu WRSP, których okres obowiązywania przekroczy okres 30 lat, stają się z mocy prawa umowami zawartymi na czas nieokreślony, ze wszystkimi tego faktu negatywnymi konsekwencjami prawnymi. Należy zauważyć, że żadna (bądź jest to znikomy procent) umowa dzierżawy z KOWR nie zawiera zapewnienia prawa kupna przez dzierżawcę nieruchomości przed terminem jej zakończenia. Od lat ANR/obecnie KOWR informuje, że prawo pierwszeństwa nabycia przez dzierżawcę jest uprawnieniem, a nie roszczeniem i dzierżawca może skorzystać z tego prawa, jeżeli właściciel (KOWR) przeznaczy nieruchomość do sprzedaży. Taka interpretacja pozwala domniemywać, że te strategiczne „ośrodki produkcji rolnej” będą mogły być sprzedane ich dzierżawcom, i wbrew zapisom nie pozostaną one własnością Skarbu Państwa. Wątpliwości budzą również zapisy ust 3, który zakłada, że wydzierżawić w przetargu „ośrodki produkcji rolnej” będą mogły podmioty (fizyczne i prawne), które co najmniej przez okres 10 lat nieprzerwanie prowadziła gospodarstwo rolne o powierzchni co najmniej 100 ha. Wynika z tego, że będą to nieruchomości niedostępne dla rolników indywidualnych, a na pewno dostęp do takich nieruchomości będzie dla nich utrudniony.

Ponadto wątpliwości budzi sposób w jaki podmioty chcące wziąć udział w przetargu na ośrodki produkcji rolnej będą miały udokumentować 10-letni okres prowadzenia gospodarstwa o powierzchni powyżej 100 ha, na jak wykażą, że dają rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej.

• Do pkt 7 dotyczącego zmiany lit e w art. 29 ust 3bc: wprowadza się dodatkową kategorię osób wykluczonych z udziału w przetargach ograniczonych na utworzenie gospodarstw rolnych. Oprócz dotychczasowych zapisów, że w przetargach nie mogą brać udziału osoby, które:

1. mają zaległości z tytułu zobowiązań finansowych wobec KOWR, Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, a w szczególności zalegają z uiszczeniem podatków, opłat lub składek na ubezpieczenia społeczne lub zdrowotne, z wyjątkiem przypadków gdy uzyskały one przewidziane prawem zwolnienie, odroczenie, rozłożenie na raty zaległych płatności lub wstrzymanie w całości wykonania decyzji właściwego organu, lub
2. władają lub władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania KOWR/ANR nieruchomości tych nie opuściły.

wprowadza się zapis, że wykluczone są osoby, które posiadają lub kiedykolwiek posiadały gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego - w przypadku przetargów na utworzenie gospodarstw rodzinnych. Z samej definicji ktoś kto ma gospodarstwo rolne nie może brać udziału w przetargu na jego utworzenie. Po drugie, wyklucza się z takich przetargów osoby, które np. zbyły swoje gospodarstwo lub utraciły jego własność na cele publiczne, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,  czy w drodze wywłaszczenia. Z samego faktu utraty własności gospodarstwa nie można wywodzić negatywnych skutków dla osób ubiegających się o zakwalifikowanie do przetargu ograniczonego. Niewłaściwe i krzywdzące wydaje się podejście, że w każdym przypadku utrata gospodarstwa rolnego wpływu ma brak możliwości uczestnictwa rolnika w przetargach ograniczonych na utworzenie gospodarstwa;

• Do pkt 9 dotyczącego zmiany w art. 32a ust. 1 i 2: wprowadzone zapisy, że KOWR może nabywać również nieodpłatnie nieruchomości na własność SP budzą wątpliwość. W uzasadnieniu podaje się, iż zdarzają się sytuacje, że właściciele nieruchomości gotowi są oddać je za darmo. Wskazano również, że nabycie nieruchomości przez KOWR w tych przypadkach zwolnione będzie z podatku. Takie zapisy, mogą prowadzić do nadużyć, tym bardziej że nie będą one podlegały żadnej kontroli społecznej. Trudno sobie wyobrazić, że podmioty dobrowolnie będą chciały przekazać nieruchomość nieodpłatnie na rzecz SP.

Wprowadza się również zapis, że odpłatne nabycie nieruchomości nie może nastąpić po cenie wyższej niż określona zgodnie z  art. 30 (cena rynkowa), pomniejszonej o kwotę równa wartości obciążeń nieruchomości. Kolejny zapis budzący wątpliwości, dający możliwość
do nadużyć.

• Do pkt 11 dotyczącego zmiany w art. 39 ust. 2 pkt 7: brak ochrony dzierżawców, którym zabiera się i przekazuje w trwały zarząd:

1. Nieruchomości przeznaczone na drogi krajowe które stają się nieodpłatnie, z mocy prawa, przedmiotem trwałego zarządu ustanowionego na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad
2. Nieruchomości objęte decyzją o:

1)  zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego
w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego
(Dz. U. Nr 42, poz. 340 i Nr 161, poz. 1281 oraz z 2012 r. poz. 951) wydanym
na rzecz podmiotu, o którym mowa w art. 28 ust. 1 tej ustawy;

2)  pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych wydaną na rzecz regionalnego zarządu gospodarki wodnej lub urzędu morskiego.

Projekt zmian zakłada, że KOWR może im wydzierżawić bez przetargu inne nieruchomości. Konieczne jest wprowadzenie przepisów, które zakładałyby,
że dzierżawcy, którym zabrano grunty na cele publiczne, otrzymają w drodze bezprzetargowej inne grunty od KOWR.

W przypadku, kiedy wyłącza się dzierżawcom grunty na cele inne niż rolnicze, np.
pod strefy ekonomiczne, jest wymagana zgoda dzierżawcy i w takich przypadkach dzierżawcy też mogą wydzierżawić  w drodze bezprzetargowej inne grunty z Zasobu WRSP.

• Do pkt 13 dotyczącego zmiany lit a w art. 46 ust 3 i 4: wprowadza się bardzo szerokie uprawnienie dla KOWR, który ma nie tylko zaspokajać potrzeby mieszkaniowe najemców w budynkach i lokalach z Zasobu, ale również ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe ludności. W tym celu Krajowy Ośrodek może nabywać nieruchomości, w tym lokale i budynki mieszkalne stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności lub realizować inwestycje w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Nabyte lub wybudowane lokale i budynki mieszkalne wejdą w skład Zasobu i będą mogły być mogą być sprzedawane albo wynajmowane osobom fizycznym.

Jak wynika z uzasadnienia powyższe przepisy mają umożliwić KOWR samodzielne realizowanie tzw. inwestycji mieszkaniowych, w celu poprawy warunków mieszkalnych zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Dotychczasowe brzmienie art. 46 umożliwiało Krajowemu ośrodkowi nabywać lub budować lokale, aby tam przesiedlać lokatorów z obiektów zabytkowych z Zasobu, lub takich których stan techniczny zagrażał ich życiu. Rozszerzenie  tego zapisu do potrzeb lokalowych ludności budzi szereg wątpliwości, ponieważ KOWR ma zadanie sprawne zagospodarowanie gruntów rolnych i obiektów budowlanych, które już są w jego zasobie. Nadanie dodatkowych uprawnień w postaci najmu mieszkań na zasadach wolnorynkowych może wprowadzić dodatkowy chaos i może spowodować, że Krajowy Ośrodek przestanie realizować swoje podstawowe zadanie tj. -  tworzenie oraz poprawa struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych, tworzenie warunków sprzyjających racjonalnemu wykorzystaniu potencjału produkcyjnego Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i restrukturyzacja oraz prywatyzacja mienia Skarbu Państwa użytkowanego na cele rolnicze. Wydaj się, że Krajowy Ośrodek został powołany do Wsparcia Rolnictwa a nie do mieszkalnictwa i to zadanie może zakłócić podstawową działalność KOWR.

Ponadto samorząd rolniczy zgłasza następujące uwagi:

1. W projekcie ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz innych ustaw wprowadzić zapisy (lub w przepisach wykonawczych do tych ustaw), które umożliwią w przypadku zgłoszenia przez członka komisji, będącego przedstawicielem organizacji rolniczych, uzasadnionych wątpliwości odnośnie osób mających uczestniczyć w przetargu, by komisja przetargowa mogła zażądać od takiej osoby przedstawienia dodatkowych dokumentów i informacji, które potwierdzą, że jest ona faktycznie rolnikiem (m.in. kwity zakupu materiału siewnego, kwity sprzedaży produktów wyprodukowanych w jego gospodarstwie, dokumentów dotyczących dopłat do materiału siewnego oraz dopłat bezpośrednich, decyzji o zwrocie akcyzy, opłaty KRUS). Wprowadzenie takich rozwiązań w naszej ocenie, pozwoli ograniczy sytuacje, w których do przetargów stają osoby potocznie nazywane „słupami", które są finansowane przez inne osoby czy podmioty i tylko tytularnie są dzierżawcami ziemi, a w rzeczywistości ziemia rolna pozostaje w dyspozycji m.in. podmiotów zagranicznych, spółek prawa handlowego, czy też podmiotów, które nie są rolnikami.
2. W projekcie ustawy wprowadzić zapisy, że wyłączenie gruntów z umowy dzierżawy, przeznaczonych dla rolników indywidualnych, następowało po wyłonieniu dzierżawcy w procedurze przetargowej, z zastrzeżeniem, że wyłączenie to nastąpi po zbiorach płodów rolnych przez dzierżawcę w danym roku. Z naszego wieloletniego doświadczenia wynika, że procedury przetargowe w KOWR są bardzo rozciągnięte w czasie (średnio pół roku), w związku z czym, dzierżawcy wyłonieni w takich przetargach tracą możliwość zagospodarowania gruntów, uzyskania plonów i uzyskania dopłat. Co więcej, grunty - zanim nie zakończy się procedura przetargowa w KOWR- leżą niezagospodarowane. W efekcie obecnie obowiązujących rozwiązań, przed rolniczym zagospodarowaniem takich gruntów niezbędne jest przeprowadzenie wielu zabiegów mechanicznych, agrotechnicznych oraz chemicznych. Proces ten jest nie tylko kosztowny, ale jest również rozłożony w czasie. Rolnicy, którzy wydzierżawiają z Zasobu WRSP uprzednio odłogowane nieruchomości (z uwagi na długotrwałe procedury przetargowe), oprócz kosztów związanych z przywróceniem gruntu do użytkowania rolniczego, ponoszą od dnia zawarcia umowy dzierżawy również opłaty związane z czynszem dzierżawnym i zobowiązaniami publiczno-prawnymi (podatek rolny, leśny, opłaty melioracyjne). Jak słusznie zauważają rolnicy przez okres co najmniej 2-3 lat dzierżawa takich gruntów nie przynosi im pożytków, a jedynie generuje koszty. Zaproponowane przez nas rozwiązania ustawowe zapobiegną odłogowaniu gruntów, w nader często występującej sytuacji niewydolności KOWR z organizacją przetargów.
3. Zmianę art. 31 ust 2 ustawy z dnia 19.10.1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, poprzez wydłużenie okresu spłaty należności rat za wykup nieruchomości z 15 do 25 lat. Postulujemy również, aby wydłużony termin spłaty rat z tytułu zakupu nieruchomości od ANR/KOWR mógł być zastosowany do umów zawartych w latach ubiegłych, o ile z takim wnioskiem wystąpi nabywca nieruchomości i przedłoży on KOWR zabezpieczenie spłaty należności.

W obecnym brzmieniu art. 31 ust 2  przywołanej ustawy zakłada, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa  może rozłożyć spłatę należności na roczne lub półroczne raty, na okres nie dłuższy niż 15 lat, jeżeli przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nabywca nieruchomości wpłacił co najmniej 10% jej ceny i przedłożył zabezpieczenie spłaty kwoty należności rozłożonej na raty, a jego sytuacja finansowa pozwala na spłatę tej należności. W związku z tym, że prowadzenie działalności rolniczej jest zależne od wielu czynników, w tym od warunków pogodowych i cen skupu produktów rolnych coraz częściej rolnicy mają problemy ze spłatą należności wobec KOWR z tytułu wykupu nieruchomości.

4. Zmianę art. 40 ust 2 ustawy z dnia 19.10.1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, poprzez obligatoryjne zwolnienie dzierżawcy z opłat czynszowych okresie pierwszych 3 lat dzierżawy użytków rolnych odłogowanych co najmniej przez okres jednego roku przed dniem zawarcia umowy dzierżawy.

Przepis art. 40 ust 2 w obecnym brzmieniu zakłada, że KOWR może, a nie musi zwolnić dzierżawcę z opłat czynszowych. Decyzja czy zastosować zwolnienie z czynszu czy też nie, jest dowolną decyzją dyrektora Oddziału. Jak pokazuje praktyka nagminnie występują przypadki, kiedy KOWR pomimo tego, że w wykazach nieruchomości do dzierżawy informuje, że nieruchomości są np. „nieużytkowane rolniczo, porośnięte wysoką trawą i  chwastami”, lub „nieruchomość w całości nieużytkowana, porośnięta chwastami” nie zamieszcza informacji o zwolnieniu z czynszu dzierżawnego. Wydaje się, że unikanie stosowania przepisów art. 40 ust 2 ustawy, kłóci się z aktualną polityką rolnej przyjętą przez rząd Polski, który nastawiony jest na wspieranie gospodarstw rodzinnych. Dlatego wnioskujemy o zmianę art. 40 ust 2 ustawy o gnrSP."