KOWR w sprawie zasad przedłużania dzierżaw

W odpowiedzi na wniosek Zarządu KRIR w sprawie przedłużania umów dzierżawy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa — Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa przekazał wyjaśnienia, że jeżeli ogłoszenie przetargu nie zawierało zapisu informującego o tym, że umowa nie będzie wydłużona lub umowa dzierżawy podlegała wyłączeniu z niej 30% powierzchni użytków rolnych w myśl .art. 4 i 5 ustawy z dnia 16.09.2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2011 r. Nr 233, poz. 1382), a dzierżawca wyraził zgodę na wprowadzenie zmian do umowy w tym zakresie i nie ma innych przeciwwskazań formalno-prawnych - wydłużenie okresu dzierżawy może nastąpić na ogólnie obowiązujących zasadach.

Możliwość przedłużenia umowy dzierżawy z dotychczasowym dzierżawcą wynika z przepisów ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 1491 z późn. zm.), bez stosowania procedury przetargowej.

Zgodnie z art. 39 tej ustawy, przetargu nie stosuje się m.in:, jeżeli dotychczasowy dzierżawca złożył KOWR oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości na nowych warunkach uzgodnionych z KOWR, z tym że czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy.

Przekazano, że kwestie związane z wydłużaniem umów dzierżawy reguluje m.in. zarządzenie nr 95/2017/Z z dnia 06.10.2017 r. Dyrektora Generalnego KOWR w sprawie wykonywania umowy dzierżawy nieruchomości ZWRSP. Warunkiem przedłużenia umowy jest w szczególności:

• złożenie przez dzierżawcę oświadczenia o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości, najpóźniej na 3 miesiące, przed zakończeniem umowy dzierżawy (art. 39 ust. 4 pkt 1 ustawy),
• prawidłowość wywiązywania się dzierżawcy z zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy (w tym prowadzenia przez dzierżawcę racjonalnej gospodarki rolnej na dzierżawionej nieruchomości),
• wywiązywanie się dzierżawcy z zobowiązań finansowych zarówno wobec KOWR, jak i z innych zobowiązań związanych z przedmiotem dzierżawy,
• wiarygodność finansowa dzierżawcy,
• zabezpieczenie należności KOWR.

Poinformowano, że w  myśl zasad stosowanych w KOWR, każda umowa przed jej przedłużeniem podlega odrębnej analizie, w szczególności pod względem zasadności jej kontynuowania w dotychczasowym czy zmienionym kształcie. Przed ustaleniem istotnych warunków dalszej dzierżawy, przeprowadzana jest kontroli dzierżawionej nieruchomości.

Wniosek dzierżawcy o przedłużenie umowy stanowi informację, że jest on zainteresowany dalszym dzierżawieniem nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że KOWR automatycznie powinien przedłużać umowę w każdym przypadku, nie rozpatrzywszy innych aspektów wiążących się z wykonywaniem danej umowy dzierżawy. Jeżeli dzierżawca wywiązuje się z zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy i nie ma przeszkód formalno-prawnych do jej wydłużenia wniosek dzierżawcy rozpatrywany jest zgodnie z obowiązującą w tym zakresie procedurą.

Powiadomiono, że w myśl zasad przyjętych w KOWR, umowy dzierżawy, których termin wygaśnięcia jest dłuższy niż 1 rok - nie są przedłużane, chyba że z analizy wniosku dzierżawcy wynika, że wcześniejsze przedłużenie umowy jest uzasadnione gospodarczo, czy też ze względu na zamiar kontynuowania lub przystąpienia do realizacji programów pomocowych współfinansowanych lub finansowanych ze środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich niezbędne jest wcześniejsze przedłużenie umowy.

Obecnie obowiązujące zasady dotyczące okresu na jaki umowa może być wydłużona, zawarte w zarządzeniu nr 95/2017/Z, zostały wcześniej zaakceptowane przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Dopuszczają one możliwość wydłużania umów dzierżaw na okres (z uwzględnieniem okresu pozostającego do wygaśnięcia umowy):

1. do 15 lat – jeżeli dzierżawcą nieruchomości jest osoba prowaclząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, albo osoba nie mająca więcej niż 40 lat, jeśli nie spełnia wyłącznie wymogu dotyczącego 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego,
2. do 8 lat - jeżeli dzierżawcą nieruchomości nie jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. W odniesieniu do takich umów, KOWR przed przedstawieniem warunków dalszej dzierżawy dokonuje analizy pod względem ewentualnego zapotrzebowania na grunty, zgłaszanego przez okolicznych rolników oraz aktualnej sytuacji dzierżawcy (np. profil prowadzonej produkcji rolniczej, udział w programach finansowanych albo współfinansowanych ze środków pomocowych, dla których wymagany jest okres „związania celem”, poziom zatrudnienia, nakłady poniesione w ramach prowadzonej działalności rolniczej). Ustalenia te stanowią kryterium ewentualnego wyłączenia z umowy gruntów w chwili wydłużenia okresu dzierżawy, czy też zamieszczenia w umowie takiego zastrzeżenia, które umożliwiłoby wyłączenie w przyszłości gruntów w zależności od zgłaszanego zapotrzebowania. W przypadku, jeżeli w momencie określania warunków dalszej dzierżawy istnieje znaczne zapotrzebowanie na grunty ze strony okolicznych rolników, jednak z uzasadnionych względów np. gospodarczych, społecznych, formalno-prawnych - nieprzedłużenie okresu trwania umowy dzierżawy lub zmniejszenie przedmiotu dzierżawy wywołałoby negatywne skutki - oddział terenowy KOWR może zaproponować dzierżawcy krótszy okres dzierżawy. Pozwoliłoby to na przeprowadzenie racjonalnej restrukturyzacji dzierżawionej nieruchomości, a dzierżawcy na podjęcie działań mających na celu zmianę profilu lub ograniczenie prowadzonej działalności rolniczej.

KOWR poinformował, że wydłużanie umów na wskazane wyżej okresy stanowi generalną zasadę przy rozpatrywaniu przez KOWR wniosków dzierżawców. Jednakże mając na uwadze specyfikę działalności rolniczej i szereg występujących uwarunkowań formalno-prawnych, gospodarczych i organizacyjnych (np. profil prowadzonej produkcji rolniczej, nakłady poniesione w ramach prowadzonej działalności rolniczej) – przekazano, że wydłużenie umowy na ww. okres może być niewystarczające. Dlatego też, w uzasadnionych przypadkach, za uprzednią zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wydłużenie umowy może nastąpić na dłuższy okres.

Dotychczasowa praktyka wykazała, że może to mieć miejsce w szczególności w przypadku, gdy:

• dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej, czy też nabył znaczną część dzierżawionej nieruchomości, w tym także ośrodek gospodarczy, z rozłożeniem zapłaty ceny sprzedaży na raty lub z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu natomiast przedłużenie umowy dzierżawy, ze względu na poniesione koszty, jest niezbędne do zachowania stabilności gospodarowania oraz płynności finansowej gospodarstwa,
• przedmiotem dzierżawy są nieruchomości stawowe lub też grunty na których znajdują się plantacje kultur wieloletnich
• jest to niezbędne do przyznania dzierżawcy pomocy finansowej współfinansowanej lub finansowanej ze środków pomocowych,
• przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze (np. wysokość zatrudnienia, profil produkcji).

Jednocześnie poinformowano, że w myśl zarządzenia nr 95/2017/Z na wydłużenie albo odmowę wydłużenia terminu obowiązywania umowy dzierżawy nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 50 ha przez dyrektora oddziału, wymagana jest obecnie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Przekazano, że wnioski oddziałów o zgodę, będą analizowane m.in. z uwzględnieniem: sposobu wykorzystania dzierżawionych gruntów i obiektów budowlanych, wywiązywania się dzierżawcy z zobowiązań finansowych wobec KOWR, powierzchni gruntów nabytych przez dzierżawcę i gruntów dzierżawionych z Zasobu, powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym małżonka rolnika (dot. osób posiadających rozdzielność majątkową), liczby zatrudnionych przez dzierżawcę pracowników na podstawie umowy o pracę, czy też zapotrzebowania na grunty, zgłaszanego przez innych rolników.