Stanisław Marciniszyn z Kłodawy (powiat pilski) od prawie 10 lat dzierżawi 0,26 hektara od Agencji Nieruchomości Rolnych. Umowa mija na początku przyszłego roku. Stanisław Marciniszyn chce nabyć tę działkę. Wyceny na wniosek ANR dokonała firma REVCo Sp. j. z Warszawy, rzeczoznawca majątkowy Magdalena Opala, który został wyłoniony w drodze zamówień publicznych. - Agencja za te 26 arów zaproponowała nam około 70.000 zł. Dziadkowie ziemię tę kiedyś przekazali na rzecz Skarbu Państwa. Teraz z ojcem chcemy to wykupić, przede wszystkim dlatego, że wokół tej działki mamy swoje grunty - opowiada Marcin Marciniszyn.
Agencja Nieruchomości Rolnych w Poznaniu wyjaśnia zasady dokonywania wyceny. - Cenę sprzedaży nieruchomości ustala agencja w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalenia, przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Cena nieruchomości wraz z kosztami przygotowania jej do sprzedaży określona została na kwotę 70.130 zł. Mając na uwadze art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedmiotowa nieruchomość zakwalifikowana została w ocenie filii Piła do wykorzystania na cele pozarolnicze, głównie do ewentualnej zabudowy mieszkaniowej.
W takim przypadku, jeśli nieruchomość w „studium” przeznaczona jest na cele rolne, a kwalifikuje się do wykorzystania na cele pozarolnicze, agencja jest zobowiązana zlecać rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości nieruchomości również z uwzględnieniem możliwości takiego sposobu wykorzystania (załącznik - notatka służbowa z lustracji nieruchomości wraz z dokumentacją fotograficzną) - tłumaczy Sylwia Stawujak, rzecznik prasowy ANR w Poznaniu.
Czy agencja mogła sama uznać, że działkę tę należy zakwalifikować pod zabudowę mieszkaniową? - W myśl obowiązujących przepisów wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych na danym terenie. Wartość rynkowa nieruchomości najczęściej określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne będące przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny korygowane są ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu - tłumaczy Grażyna Kapełko, rzecznik prasowy ANR w Warszawie. Podkreśla, że działka nr 2/4 położona w obrębie Kłoda gm. Szydłowo nosi znamiona nieruchomości kwalifikującej się do wykorzystania na cele pozarolnicze, głównie do ewentualnej zabudowy mieszkaniowej.
Lepsze informacje dla rolnika ma natomiast adwokat Jakub Szczotka z „Lang i Wspólnicy Kancelaria Adwokacka”. - Oczywiście, elementy takie jak: potencjał nieruchomości, jej lokalizacja, itp. wywierać muszą wpływ na wycenę nieruchomości prowadząc do zwiększenia jej wartości, tym niemniej nieruchomość ta - do czasu zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - powinna być wyceniana jako nieruchomość rolna. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że dokonując wyceny nieruchomości celem jej sprzedaży, agencja nie może abstrahować od jej przeznaczenia w miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego i przyjmować, że może to być w przyszłości nieruchomość inwestycyjna (budowlana) - tłumaczy Jakub Szczotka.
Uważa, że takie działanie może stanowić podstawę podważania sporządzonego na zlecenia agencji operatu szacunkowego i ustalonej na jego podstawie ceny sprzedaży. - Podkreślić należy przy tym, że podstawą podejmowania jakichkolwiek działań formalnoprawnych w powyższym zakresie powinna być szczegółowa analiza stanu faktycznego i prawnego oraz dokumentacji związanej z daną nieruchomością. Nie sposób bowiem wykluczyć, że w odniesieniu do konkretnej nieruchomości zachodzą odstępstwa od powyżej opisanych reguł ogólnych - mówi. Z informacji, jakie uzyskały „Wieści Rolnicze” z Urzędu Gminy Szydłowo wynika, że działka ta nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Zasady wyceny nieruchomości rolnych Skarbu Państwa określają przepisy ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Anetta Przespolewska
