Kierując się troską o jednolite stosowanie w praktyce przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w dniu 27 lutego 2020 r. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowa Rada Notarialna przyjęła wspólne stanowisko w sprawie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
- W pierwszej kolejności sygnatariusze stanowiska wyjaśniają, jakie nieruchomości objęte są regulacją ww. ustawy. W szczególności wskazuje się, że reżimowi ustawy podlegają przede wszystkim nieruchomości gruntowe (zabudowane również), które mogą być wykorzystane do działalności rolniczej. Będą to grunty tak oznaczone w ewidencji gruntów i budynków, o ile w obowiązujący plan miejscowy nie przeznacza ich na cele nierolne. Przy współwłasności w częściach ułamkowych uwzględnia się powierzchnię całej nieruchomości, a nie jedynie powierzchnię odpowiadającą wielkości udziału we współwłasności. Stanowisko wyjaśnia, że jeżeli przedmiotem umowy, a ma być nieruchomość jedynie w części rolna, to przepisy ustawy należy stosować. Jednoznacznie również stwierdzono, że przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie należy stosować do nieruchomości rolnych Skarbu Państwa.
- W stanowisku wyraźnie zaznaczono, że w przypadku sprzedaży nieruchomości obarczonej prawem pierwokupu na rzecz KOWR, na sprzedającym ciąży obowiązek zawiadomienia KOWR o tej umowie. W takiej sytuacji notariusz sporządzi umowę sprzedaży pomiędzy sprzedającym a kupującym pod warunkiem, że KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu. Następnie należy zawiadomić KOWR, co za zgodą obu stron umowy, może skutecznie uczynić również notariusz. W przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu w terminie 1 miesiąca od zawiadomienia KOWRu, strony umowy mogą przenieść własność danej nieruchomości zgodnie ze swoją wolą. Natomiast w razie gdyby KOWR zamierzał skorzystać z pierwokupu to samodzielnie składa u notariusza oświadczenie o stosownej treści, o którym zawiadamia się strony umowy.
- W razie zaistnienia sytuacji, kiedy uprawnionym do pierwokupu jest kilku podmiotów (np. dzierżawca, a następnie KOWR) koniecznym jest zawiadomienie po kolei wszystkich uprawnionych. Dopiero jeżeli nikt z tych podmiotów nie skorzysta z pierwokupu strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność.
- W przypadku zawarcia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej innej niż umowa sprzedaży prawo nabycia – stosownie do art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – na analogicznych do pierwokupu warunkach również służy KOWR, przy czym tutaj obowiązek zawiadomienia ciąży na nabywcy nieruchomości. Tutaj również strony mogą polecić wykonanie tej czynności notariuszowi.
- Odnośnie zgód KOWR wydawanych w drodze decyzji administracyjnych na nabycie oraz zbycie nieruchomości, wyjaśniono, że jeżeli zachodzi sytuacja, kiedy sprzedającym jest osoba, na której ciąży przez 5 lat obowiązek osobistego prowadzenia działalności rolniczej na gruncie rolnym wcześniej nabytym za zgodą KOWR, a który teraz ma być przedmiotem dalszej sprzedaży i to na rzecz osoby nie-rolnika indywidualnego, potrzebne są w istocie 2 decyzje KOWR. Będą to decyzja zwalniająca sprzedającego z ww. 5-letniego obowiązku oraz decyzja aprobującą nabywcę jako osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym.
- Co istotne, w stosunku do osób, które nabyły nieruchomości rolne w latach 2016-2019, kiedy to art. 2b ustawy przewidywał aż 10-letni okres obowiązkowego prowadzenia działalności rolniczej na nabytych gruntach, obecnie zastosowanie znajdzie skrócony, 5-letni okres.
- Odnotować należy, że w stanowisku uznano dopuszczalność podziału majątku, w tym nieruchomości rolnych pomiędzy byłych małżonków, nawet wówczas, gdy wcześniej w trakcie trwania małżeństwa nieruchomość ta została nabyta w reżimie nakładającym obowiązek osobistego prowadzenia działalności rolniczej na niej odpowiednio 5-cio lub 10-letniego (w zależności od czasu nabycia). W tym przypadku przyjmuje się, że nie dochodzi do zbycia w rozumieniu art. 2b ust. 2 ustawy.
- W odniesieniu do oświadczeń składanych przy zawieraniu umowy nabycia nieruchomości rolnej ustalono, że oświadczenia o posiadaniu statusu rolnika indywidualnego (oświadczenia o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego, które spełnia kryteria gospodarstwa rodzinnego) mogą stanowić załączniki do aktu notarialnego, jak również mogą zostać ujęte w samym akcie. Każdorazowo jednak należy je opatrzyć klauzulą o świadomości składającego o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.
- Analogicznie jak punkcie powyżej należy postępować przy oświadczeniu nabywcy z art. 7 ust. 6 ustawy, czyli o nieposiadaniu statusu rolnika indywidualnego. Oświadczenie to musi być zawarte w akcie notarialnym lub załączone do niego, w szczególności dotyczy to umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości rolnej, albowiem oświadczenie to podlega następnie badaniu przez KOWR przy ustalaniu zasadności skorzystania z prawa pierwokupu.
Opracowanie: Radca Prawny WIR Wojciech Lignowski
Źródło Wielkopolska Izba Rolnicza http://www.wir.org.pl/
