Czym jest Plan Ogólny Gminy?

07-03-2025

Plan Ogólny Gminy to dokument planowania przestrzennego, obejmujący obszar całej gminy. Plan uchwalany jest przez radę gminy. Wprowadziła go w 2023 r. nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Plan stanowi bazę w zakresie ustalenia przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stanowi też podstawę prawną do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. „Plan ogólny” zastąpi dotychczas istniejące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W planie ogólnym:

określa się:

• strefy planistyczne,
• gminne standardy urbanistyczne;

można również określić:

• obszary uzupełnienia zabudowy,
• obszary zabudowy śródmiejskiej.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia zawarte w planie ogólnym powinny uwzględniać uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, do których szczególnie należą:

a) polityka przestrzenna gminy określona w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;

b) ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa;

c) znajdujące się na obszarze gminy:

1. 1. formy ochrony przyrody oraz ich otuliny,
   2. obszary szczególnego zagrożonych powodzią, wały przeciwpowodziowe oraz pasy o szerokości 50 m od stopy wału,
   3. obszary gruntów zmeliorowanych,
   4. tereny zagrożone ruchami masowymi ziemi oraz tereny, na których występują te ruchy,
   5. strefy ochronnych ujęć wody,
   6. obszary ochronnych zbiorników wód śródlądowych,
   7. tereny górnicze i obszary górnicze wraz z filarami ochronnymi,
   8. udokumentowane złoża kopalin, kompleksy podziemnego składowania dwutlenku węgla i podziemne bezzbiornikowe magazyny substancji,
   9. obszary uzdrowisk oraz obszary ochrony uzdrowiskowej,
   10. zabytki objęte formami ochrony, o których mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2022 r. poz. 840 oraz z 2023 r. poz. 951 i 1688), lub ujęte w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków oraz dobra kultury współczesnej,
   11. obszary pomników zagłady i ich strefy ochronne,
   12. tereny zamknięte i ich strefy ochronne,
   13. obszary ograniczonego użytkowania,
   14. obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji lub remediacji,
   15. obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji,
   16. obszary ciche w aglomeracji oraz obszary ciche poza aglomeracją,
   17. grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I–III oraz grunty leśne,
   18. zakłady o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
   19. obszary pasa nadbrzeżnego, w tym w szczególności pasa technicznego;

d) rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu;

e) rekomendacje i wnioski zawarte w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe;

 f) opracowanie ekofizjograficzne w zakresie wymagań, o których mowa w art. 72 ust. 1–3 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska;

g) zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

W myśl art. 13a ust. 7 znowelizowanej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan ogólny – w przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – jest aktem prawa miejscowego (studium takim aktem nie było).

Podział gminy na strefy planistyczne

W myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Art. 13c. 1-2 upzp) obszar gminy, dla której będzie opracowywany plan ogólny, zostanie podzielony w sposób rozłączny na 13 stref planistycznych, do których należą:

1. Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną – symbol literowy – SW.
2. Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną – SJ. 
3. Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową – SZ. 
4. Strefa usługowa – SU.
5. Strefa handlu wielkopowierzchniowego – SH. 
6. Strefa gospodarcza – SP. 
7. Strefa produkcji rolniczej – SR.
8. Strefa infrastrukturalna – SI. 
9. Strefa zieleni i rekreacji – SN. 
10. Strefa cmentarzy – SC. 
11. Strefa górnictwa – SG. 
12. Strefa otwarta – SO. 
13. Strefa komunikacyjna – SK.

Dla każdej strefy planistycznej ustawodawca określił profil podstawowy i profil dodatkowy, jak również minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej z wyłączeniem strefy SG, SO, SK.

Gminne standardy urbanistyczne oraz gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej

W planie ogólnym określa się gminne standardy urbanistyczne. W myśl ustawy, gminne standardy urbanistyczne powinna spełniać każda działka ewidencyjna wchodząca w skład terenu objętego planem (Art. 13e. 1.). Gminne standardy urbanistyczne będą tworzyły gminny katalog stref planistycznych oraz będą mogły obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.

W ramach gminnego katalogu stref planistycznych zostaną określone:

1. wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy,
2. wartości maksymalnej wysokości zabudowy,
3. wartości maksymalnego udziału powierzchni zabudowy,
4. wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej (przy czym nie mniejszego niż wynika to z właściwego rozporządzenia).

Niespełnienie przez działkę standardów dostępności do infrastruktury społecznej będzie eliminowało tę działkę z możliwości realizacji inwestycji w jej obszarze (Art. 13f ust. 4-5 upzp).

W planie ogólnym zostaną również określone gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (ustawa – Art. 13e, str. 8). Gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej obejmą zasady dostępu do:

• szkoły podstawowej – w odległości nie większej od działki ewidencyjnej niż 1500 m w miastach lub 3000 m poza miastami (art. 13f ust. 2 upzp);
• obszarów zieleni publicznej – w odległości od działki ewidencyjnej nie mniejszej niż 1500 m, co dotyczy obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3 ha, lub 3000 m dla obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha (art. 13 f ust. 3 upzp).

Wspomniane odległości będą liczone jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej/do granicy obszaru zieleni publicznej.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie ogólnym dopuszcza się też ustalenie zasad zapewnienia dostępu do:

• przedszkola,
• żłobka,
• ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej,
• biblioteki,
• domu kultury,
• domu pomocy społecznej,
• urządzonego terenu sportu,
• przystanku publicznego transportu zbiorowego,
• placówki pocztowej,
• apteki,
• posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej (art. 13f ust. 7 pkt 3 upzp).

Ważne jest, aby gminy w tych planach uwzględniły układ przestrzenny krajobrazu i określiły na podstawie ukształtowania terenu obszary dla produkcji rolniczej z uwzględnieniem układu pół, lasów, zadrzewień, terenów podmokłych itd. w taki sposób, aby za pomocą układu terenu, nachyleń, krajobrazu, roślinności, umożliwić maksymalną retencję krajobrazową. Należałoby także w tych planach określić obszary i strefy, zgodnie ukształtowaniem i możliwościami retencyjnym, nie podlegające zabudowie wielkopowierzchniowej, zabudowie zwartej, gdzie nie będzie możliwości wsiąkania wody lub/i tereny z zakazem zabudowy z uwagi na ukształtowanie terenu i możliwości retencyjne.

Z autorem tekstu można się skontaktować poprzez e-mail: pir@wir.org.pl

Opracowanie: M. Ceglarek